Перепланировка квартиры в панельных домах. Запрещена или нет перепланировка квартиры в панельных домах и какие есть типовые варианты передела коридора, ванной и санузла? После подготовки проект согласуется в
Многие граждане не знают, можно ли делать перепланировку в панельном доме.
Запомните! Менять конструкцию квартиры в панельных домах разрешается , но с согласия соответствующих органов.
При наличии разрешений можно производить следующие действия по перепланировке:
- Перенос стен, перегородок.
- Снос стен, перегородок.
- Расширение жилой части за счет площади кладовки, коридора и т.д.
- Организация дверных проемов.
- Закладывание проемов.
- Организация дополнительной кухни, санузла.
Существует определенный перечень работ, когда перепланировка в панельном доме запрещена :
- ухудшающие или разрушающие конструкцию несущих стен;
- повреждающие фасад;
- ухудшающие жилищные условия владельцев или их соседей;
- несогласованные со всеми собственниками (если объект в общей собственности у нескольких лиц);
- производимые в постройках под снос (если снос планируется в течение 3 лет) и т.д;
Согласование
Большое количество несущих стен в панельных домах значительно ограничивает возможности для проведения ремонта с переносом или сносом стен. Перепланировка квартиры в панельном доме должна быть узаконена .
Несогласованное преобразование жилья приведет к следующим последствиям:
- Нарушению юридической «чистоты» объекта недвижимости.
- Могут возникнуть конфликтные ситуации с ЖЭКом, соседями и т.д. В результате владельцу жилья может быть выставлен штраф или предъявлен иск .
Можно ли сделать перепланировку в панельном доме без разрешения? Да, но в таком случае ваша переделка будет незаконной . А при желании очень сложно.
Порядок согласования
Перепланировка в панельных домах и процесс ее согласования при затрагивании несущих конструкций состоит из следующих этапов, общепринятых для всех домов данного типа:
Также рекомендуем посмотреть в домах серии 504 — хрущевка, КОПЭ. Варианты проектов доступны по ссылке.
Почему пристройка балкон на первом этаже не каждому по карману? Читайте сколько стоит пристройка балкона.
Варианты перепланировки
Чаще всего жильцы принимают решение переделать следующие комнаты:
Примеры проектов
Ниже вы можете скачать и посмотреть реальные примеры проектов перепланировки в панельных домах.
Главными несущими элементами в панельных домах являются стены, как внешние, так и внутренние, что затрудняет перепланировку. В кирпичных и монолитных домах несущими элементами являются внешние стены, ригели и колонны, поэтому любые изменения там производить гораздо удобнее и проще. В основном перепланировка квартиры в панельном доме заканчивается на объединении туалета с ванной, изменении площади коридора и других незначительных работах.
Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» немного упростило задачу владельцам квартир в панельных домах, предложив возможности для изменения в помещении, не требующие согласования. Допустимые проекты вы найдете в нашем альбоме по номеру модели своего дома.
Стоимость согласования перепланировки
В стоимость включены:
- проектные работы,
- все разрешения,
- распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки,
- получение документов БТИ,
- получение паспорта на квартиру.
Проектные работы
Какие идеи используют владельцы квартир?
Перепланировка санузла в панельном доме - не единственное, что придумывают владельцы квартир. Часто в комнате устраиваются гардеробные комнаты, зал объединяется с коридором для увеличения площади первого (в этом случае необходима перепланировка коридора в панельном доме), устраивают дополнительный санузел в коридоре, кладовке или холле.
Некоторые владельцы квартир предпочитают объединять кухни с гостиными или просто устраивать дверной проем в стене между ними. В этом случае нельзя выносить кухонные приборы за пределы зоны кухни. Важно понимать, что некоторые виды перепланировок не будут одобрены Мосжилинспекцией. Например, объединение гостиной с газифицированной кухней категорически запрещено.
Перепланировка кухни является одним из наиболее сложных мероприятий в панельном доме. Переустройство должно производиться таким образом, чтобы кухонные приборы не располагались над жилыми комнатами соседей снизу.
Особенности перепланировки в панельных домах
99% домов в Москве были спроектированы МНИИТЭПом, ЦНИИЭПом и Моспроектом, поэтому за разрешениями на затрагивание несущих конструкций необходимо обращаться к ним.
В некоторых панельных домах до 2007 года существуют специальные места в стенах («вафли»), в которых можно устанавливать проемы. Для установления проемов в других местах нужно предварительно заказать расчеты у института, осуществившего проектирование, а готовый проем должен усиливаться металлоконструкциями.
Подоконные блоки в панельных домах можно демонтировать только после согласования перепланировки, а вот дверной порожек демонтировать нельзя, поскольку демонтаж может привести к нарушению жесткости ограждающей панели.
Получите консультационную помощь в нашей компании бесплатно
Существует немало особенностей, которые нужно учитывать при перепланировке квартир в панельных домах. Если вы хотите изменить помещение в новостройке, вам придется действовать с нуля, для более старых типовых домов разработан альбом с разрешенными перепланировками, из которого можно выбрать пример и провести все работы без согласований. Ниже вы найдете примеры домов с проектами перепланировок.
У нас вы можете заказать полноценную услугу или получить консультацию по телефону или почте совершенно бесплатно.
Бесплатная консультация
Консультируем бесплатно всех лиц, заинтересованных в согласовании перепланировок. Подскажем куда идти, что делать. Поможем на этапах, где вы сами не справитесь или решите сэкономить свое время.
Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?
Понятие
По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.
Законодательство
Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.
Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:
Список не исчерпывающий.
На что обращают внимание
Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:
- степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
- каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
- характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).
Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.
Видео: ответы по вопросам процедуры
Ограничения
В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.
Так, допускается:
- переносить стены и перегородки, их снос;
- оборудование проемов для дверей;
- увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
- организация доп.санитарного узла и (или) кухни.
Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:
- деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
- наносится вред фасаду;
- причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
- отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
- работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.
Как сделать перепланировку в панельном доме
Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.
Заказ техпаспорта в БТИ
Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.
Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.
Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.
Обращение в МНИИЭТЭП
Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.
Разработка проектных документов
К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.
Получения технического заключения
Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.
Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.
В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.
Фактически тех.заключение должно содержать:
- сведения о состоянии строения и его конструкций;
- оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.
Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.
Такая документация позволяет получить необходимые данные о:
- серии строения;
- годе постройки;
- особенностях эксплуатации;
- этаже, где размещен объект перепланировки;
- состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.
Тех.заключения подразделяются на виды:
- которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
- которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.
Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.
Разработка проекта на базе ТЗ
Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в
Согласно нормам случаями являются манипуляции с:
- несущими конструкциями строения;
- разгружающими перегородками;
- инженерными коммуникациями;
- послойной конструкцией пола.
Проект состоит из ряда частей:
- содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);
К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.
- акт-обязательство сторон;
Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.
- отметка руководителя проекта;
Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.
- общие данные;
Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.
- архитектурно-строительные решения;
Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.
- противопожарные мероприятия;
Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.
- планы объекта до перепланировки;
За основу берутся документы БТИ.
- демонтажно-монтажный план;
Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.
- план полов и его экспликация;
Отмечается где какое напольное покрытие.
- план помещения после перепланировки;
- место размещения сентехоборудования;
- схема водоснабжения и канализации;
- узел гидроизоляции;
- усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
- допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
- договор на авторский надзор;
Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.
- схема переустройства гипсокартонных перегородок;
- указания к производству работ.
Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.
Согласование перепланировки
Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).
Сбор документов
Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.
От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:
- техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
- перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
- тех.заключение;
- заключение пожарной инспекции;
- заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
- согласование автора проектировавшего дом;
- согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
- удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
- единый жилищный документ;
- согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
- договор о проведении надзора за строительными работами.
Большая часть типовых многоквартирных жилых домов, построенных в нашей стране начиная с 60-х годов прошлого века, имеют панельную конструкцию. И это неудивительно, учитывая простоту и дешевизну технологии.
Однако поскольку характерной особенностью большинства таких домов является наличие большого количества несущих стен
, перепланировка квартиры в панельном доме нередко предполагает вмешательство в несущие конструкции
. А это является одним из самых сложных вариантов перепланировки
.
Как же , является ли конкретная стена несущей? Самый простой способ – измерить толщину панели. Если она составляет более 12 сантиметров, то стена, скорее всего, несущая. Если же меньше – с большой степенью вероятности можно утверждать, что стена ненесущая. Но самый надежный способ – обратиться за консультацией в организацию, разработавшую проект дома.
В Москве авторство подавляющего большинства панельных домов принадлежит ГУП МНИИТЭП
– Московскому научно-исследовательскому институту типового и экспериментального проектирования.
Инженеры проектной организации предоставят информацию, что называется, «из первых рук». Но для однозначного вывода о возможности затрагивания несущей стены (например, ), необходимо заказать у автора дома о состоянии конструкций и возможности перепланировки
.
На основании данного ТЗ разрабатывается , в соответствии с которой необходимо будет проводить строительно-ремонтные работы по перепланировке. В ней будут учтены все важные параметры – изношенность несущих конструкций, индивидуальные особенности серии дома, изменение нагрузки на переустраиваемый участок стены и другие важные показатели.
Также для получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме, при которой затрагивается несущая стена, существенное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. А точнее, количество вышерасположенных этажей. Ведь чем больший вес держит несущая стена, тем сильнее страдает устойчивость здания при ее ослаблении. То есть, на верхних этажах панельных домов ослабление несущей стены вследствие перепланировки менее критично, чем на средних, а, тем более, нижних этажах.
Вероятность получения разрешения от МЖИ на устройство проема в капитальной стене снижается и в том случае, если в квартирах соседей уже сделан аналогичный проем. К слову, сотрудник проектного института обязательно должен будет это проверить.
Когда согласие на устройство проема в несущей стене получено, резать стену можно будет только с помощью специального оборудования, исключающего вибрацию, и по строго ограниченным размерам (стандартная ширина – 90 см). Выпиленный проем необходимо усиливать сварными металлическими конструкциями определенного профиля (уголок и/или швеллер). Учитывая техническую сложность производства таких работ, выполнять их должна ремонтно-строительная организация, имеющая на данную категорию работ и штат квалифицированных специалистов.
Также резка и усиление проемов должны сдаваться авторскому надзору проектной организации по завершении работ. А при произведенной перепланировки комиссии необходимо будет предоставить , договор подряда с ремонтно-строительной организацией и копию ее СРО.
Перепланировка квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции, является одной из самых сложных. Поэтому получить на нее официальное – задача не из легких, требующая обширных знаний и практического опыта. Поэтому согласование перепланировки в панельном доме следует поручить специализированной организации.
Теперь рассмотрим перечень основных действий, требуемых для согласования перепланировки квартиры в панельном доме , при которой затрагиваются несущие конструкции.
- Вначале заказывается , для того чтобы понять, не была ли ранее в данной квартире произведена перепланировка.
- С данным документом необходимо обратиться в (автор дома большинства распространенных серий панельных домов), для получения консультации о возможности перепланировки.
- Надо отметить, что перепланировка в панельном доме, вследствие того, что заранее известны конструктивные особенности каждой , обычно согласуется без дополнительных требований, обычно предъявляемых к изменениям в домах индивидуальных проектов.
- При положительном ответе, наступает этап разработки проектной документации.
- Вначале проводится инженерное обследование и выпускается о возможности перепланировки.
- На основании ТЗ разрабатывается .
- После этого начинается собственно этап .
- Собственник или профессиональный согласователь, действующий по , собирает пакет , установленный жилищным законодательством для оформления перепланировки. В него входят: , техпаспорт БТИ, заявление с согласием собственников и ряд других по необходимости. Дополнительно может потребоваться (если квартира в ипотеке) или протокол общего собрания жильцов (если затрагивается общедомовое имущество), а также справка Мосгаз (при переносе газовой плиты).
Затем все это сдается «одно окно» Многофункционального центра госуслуг вашего района или напрямую в Мосжилинспекцию, если в районе еще не открылся МФЦ. Установленный ППМ 508 срок выдачи решения о согласовании перепланировки в МЖИ – 35 дней. Плюс несколько дней уйдет у МФЦ на передачу/получение документов в жилищную инспекцию и обратно.
Только после получения разрешения, можно приступать к ремонтным работам! Однако это еще не конечный этап. Перепланировка в панельных домах типовых серий, так же как и в любых других, должна выполняться в строгом соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией.
По окончании ремонта собственник снова обращается в жилинспекцию – с заявлением на выход комиссии для приемки перепланировки. В оговоренный срок на квартиру выйдет инспектор, который проверит соответствие проведенных работ выданному разрешению и проекту, а также правильность оформления и актов освидетельствования скрытых работ.
Если все мероприятия были выполнены без нарушений и отклонений от проекта, подписывается акт о завершенной перепланировке. С данным документом собственник может обратиться в бюро технической инвентаризации за получением кадастрового паспорта квартиры с учетом произошедших изменений.
Только после этого перепланировка квартиры в панельном доме может считаться полностью законной. В том случае, если вы планируете перепланировку в панельном доме мы можем помочь с разработкой проекта и процессом согласования.